Закладная (англ. mortgage) — именная документарная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца (как правило банка) на исполнение по денежному обязательству (кредиту, ипотечному займу) и право залога на имущество, обремененное этим займом.

В финансовом смысле закладная для её владельца (как правило это банк, выдавший ипотечный кредит или третье лицо, которому закладная в дальнейшем была продана этим банком) по сути представляет собой форму нестандартизированной облигации, купонные платежи по которой являются платежами по данному ипотечному кредиту заёмщиком. И закладная в данном случае подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Поскольку каждый ипотечный кредит как правило отличается индивидуальными особенностями (ставкой по кредиту, сроком погашения, размером кредита, видом имущественного залога, страховыми и прочими рисками), то банку, выдавшему ипотечные кредиты и оперируя тем самым пакетом (пулом) выпущенных закладных, выгодно выпускать под их обеспечение стандатризированные ипотечные облигации для обращения на биржевом рынке ценных бумаг или продавать третьим лицам для подобных целей. При этом с точки зрения заёмщика ипотечного кредита ничего не меняется. Он по прежнему будет погашать кредит через выдавший кредит и выпустивший закладную банк, а для третьего лица, купившего закладную, гарантом платежей и юридическим рискам по закладной будет выступать этот банк. В этом состоит суть оборота закладных как ценных бумаг.

Заёмщик, погашающий ипотечный кредит, тем самым "выкупает закладную" и после полного погашения кредита он получает её на руки (как именную документарную ценную бумагу) с пометкой о полном погашении кредита. Это юридически значимый документ.

Закладная — мировая практика для ипотечных правоотношений и для обеспечения исполнения таких обязательств. В настоящее время в РФ существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе III Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также в РФ есть случаи выпуска банками бездокуметарных (юридически значимых) цифровых закладных с использованием технологии блокчейн.

Договор ипотеки (жилищного займа) может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца.

Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.